Në resortet e mëdha të integruara në bregdet, shitja e vilave dhe apartamenteve nis zakonisht gjatë ndërtimit, ndonjëherë përpara përfundimit të godinave. Pagesat bëhen me këste dhe paratë e arkëtuara nga blerësit përdoren për të mbështetur ecurinë e projektit.
Investimet strategjike në turizëm po zhvillohen gradualisht me fondet e klientëve që blejnë apartamente ende të papërfunduara. “Vlora Marina”, “San Pietro”, “Kep Merli”, “Durrës Yachts Marina” dhe komplekse të tjera bregdetare, njësitë rezidenciale janë nxjerrë në shitje gjatë fazave të zhvillimit, madje edhe për projekte për të cilat ende nuk është hapur gropa.
Tregu i vilave dhe apartamenteve u kthye në një nga burimet kryesore të të ardhurave të zhvilluesve, veçanërisht me rritjen e kërkesës nga blerësit e huaj dhe shqiptarët që jetojnë jashtë vendit.
Për zhvilluesin, modeli rezidencial është shumë tërheqës. Vilat dhe apartamentet shiten që në fazat e para të punimeve, duke kufizuar varësinë nga kreditë bankare dhe duke transferuar një pjesë të riskut te blerësit.
Pas shitjes së pronës, zhvilluesi realizon fitimin dhe nuk mban më të njëjtin risk afatgjatë që do të kishte nëse do ta administronte atë si hotel.
Në disa raste, ai mund të vazhdojë të përfitojë edhe nga tarifat e mirëmbajtjes, administrimit, qiradhënies dhe shërbimeve të resortit.
Hoteli ndjek një logjikë tjetër, pasi kërkon që investitori të angazhojë kapital të konsiderueshëm përpara hapjes dhe ta rikuperojë atë gradualisht përmes netëve të akomodimit, restoranteve dhe shërbimeve.
Kthimi është më i ngadaltë dhe varet nga sezonaliteti, menaxhimi, kostot e personelit dhe numri i turistëve. Kjo shpjegon pse zhvilluesit kanë pasur interes më të madh për të ndërtuar dhe për të shitur vila e apartamente, ndërsa strukturat hoteliere shpesh janë zhvilluar më vonë ose kanë zënë një pjesë më të vogël të projektit.
Ekonomia përfiton më shumë nga hoteli, jo nga vilat
Ajo që është më fitimprurëse për investitorin nuk është domosdoshmërisht edhe më produktivja për ekonominë. Vilat dhe apartamentet krijojnë punësim gjatë ndërtimit, kërkesë për materiale dhe të ardhura nga shitja. Por pas përfundimit, ndikimi i tyre mund të bjerë ndjeshëm, veçanërisht kur përdoren si banesa të dyta vetëm për disa javë në vit, tha Neritan Sejamini.
Një vilë e mbyllur gjatë pjesës më të madhe të vitit krijon pak vende pune të përhershme dhe pak konsum lokal. Ndërkohë, infrastruktura publike, përfshirë rrugët, energjinë, furnizimin me ujë, kanalizimet dhe pastrimin, duhet të ndërtohet dhe të mirëmbahet edhe për pronat që përdoren vetëm në sezon.
Në anën tjetër, hoteli krijon qarkullim të vazhdueshëm. Ai punëson recepsionistë, kuzhinierë, kamerierë, pastrues, teknikë dhe menaxherë. Blerjet e tij mbështesin bujqësinë, tregtinë, industrinë ushqimore, transportin dhe bizneset e vogla. Përfitimi shpërndahet në më shumë hallka të ekonomisë dhe përsëritet çdo vit.
Problemi i modelit aktual është se një projekt mund të marrë status strategjik dhe lehtësi si investim strategjik, ndërkohë që pjesa kryesore e tij funksionon ekonomikisht si zhvillim i pasurive të paluajtshme, siç ka ndodhur deri më tani.
Për një model më të balancuar, statusi i investimit turistik duhet të lidhet me tregues të matshëm, numrin e dhomave hoteliere, vendet e përhershme të punës, muajt e operimit gjatë vitit, tha z. Sejamini. Investimet strategjike, sipas tij, janë projekte ndërtimi dhe shitjeje pronash, ku kapitali qarkullon shpejt në favor të zhvilluesit, ndërsa përfitimi për ekonominë materializohet më shumë si kosto.
Vilat versus hotele, efektet në ekonomi
Shitja e një vile gjeneron të ardhura në momentin e transaksionit dhe aktivitet ekonomik gjatë ndërtimit. Por, pas shitjes, fluksi fiskal dobësohet.
Një hotel prodhon të ardhura fiskale çdo vit nga akomodimi, ushqimi, pijet, pagat, fitimi dhe shërbimet e tjera. Sa herë që një dhomë shitet, krijohet qarkullim i ri ekonomik.
Ky është rasti i “Meliá”-s në “San Pietro”, në Gjirin e Lalëzit, ku të ardhurat vjetore kaluan 18 milionë euro në vitin 2024 dhe hoteli i markës së njohur spanjolle të turizmit elitar ka rreth 470 dhoma.
Kostoja e mundësisë së humbur është diferenca mes një të ardhure të madhe, por të njëhershme nga shitja e pronës, dhe një rrjedhe më të vogël, por të përsëritur çdo vit nga aktiviteti hotelier.
Në një horizont 20 apo 30-vjeçar, një hotel mund të prodhojë qindra mijë net qëndrimi, miliona euro konsum dhe një fluks të vazhdueshëm tatimor. Vila, pasi shitet, mund të mos sjellë pothuajse asnjë të ardhur tjetër për ekonominë, nëse nuk përfshihet në një skemë qiradhënieje turistike.
Furnitorët vendas humbasin një treg të përhershëm
Hoteli nuk është një aktivitet i izoluar, pasi ai blen ushqime, pije, produkte higjiene, tekstile, mobilie, shërbime transporti, energji, mirëmbajtje dhe produkte bujqësore.
Një resort me peshë të madhe hoteliere mund të krijojë një treg të qëndrueshëm për fermerët, distributorët, lavanderitë, kompanitë e transportit, agjencitë turistike dhe bizneset e tjera lokale.
Një kompleks vilash nuk ka të njëjtën kërkesë të organizuar. Pronarët mund të blejnë në mënyrë individuale dhe sezonale, por konsumi është më i fragmentuar dhe më i ulët, thotë z. Sejamini. Kështu, zgjedhja e vilave në vend të hotelit nuk kufizon vetëm punësimin e drejtpërdrejtë, por edhe kërkesën për mallra dhe shërbime vendase.
Në këtë kuptim, kostoja e humbur nuk është vetëm hoteli që nuk u ndërtua, por edhe prodhimi bujqësor që nuk u shit, transporti që nuk u përdor, shërbimet që nuk u kontraktuan dhe bizneset lokale që nuk u zgjeruan.
Sezoni i shkurtër bëhet pjesë e modelit
Një tjetër kosto e mundësisë së humbur është zgjatja e sezonit turistik. Vilat e përdorura si banesa të dyta kanë tendencë të mbushen kryesisht gjatë verës. Në pjesën tjetër të vitit, kompleksi mund të ketë një numër shumë të vogël banorësh dhe konsumatorësh.
Hoteli ka më shumë interes të tërheqë klientë edhe jashtë sezonit, sepse duhet të mbulojë kostot e personelit, mirëmbajtjes dhe operimit. Ai investon në konferenca, evente, paketa mirëqenieje, gastronomi dhe aktivitete që mund të sjellin turistë edhe në pranverë, vjeshtë dhe dimër. Resortet që dominohen nga banesa të dyta krijojnë një territor me vlerë të lartë, por me aktivitet të ulët për pjesën më të madhe të vitit.
Infrastruktura publike përdoret nën kapacitet
Vilat dhe apartamentet kërkojnë rrugë, energji, ujësjellës, kanalizime, pastrim, ndriçim, mbrojtje nga zjarri dhe shërbime sigurie. Këto investime duhet të projektohen për periudhën e pikut, kur të gjithë pronarët dhe turistët mund të jenë të pranishëm njëkohësisht.
Por gjatë pjesës tjetër të vitit, infrastruktura përdoret vetëm pjesërisht.
Kjo krijon një raport joefikas mes kostos dhe përdorimit. Shteti dhe pushteti vendor duhet të sigurojnë kapacitete të mëdha për një territor që mund të jetë pothuajse bosh në pjesën më të madhe të vitit.
Një hotel gjithashtu kërkon infrastrukturë, por ka mundësi ta përdorë atë në mënyrë më të vazhdueshme, veçanërisht kur operon jashtë sezonit. Kostoja e mundësisë së humbur është pikërisht përdorimi jooptimal i investimeve publike. Kapitali publik mund të ishte orientuar drejt një aktiviteti që gjeneron më shumë konsum, punësim dhe taksa gjatë gjithë vitit.
Toka bregdetare humbet një përdorim alternativ
Toka bregdetare është një burim i kufizuar. Në vendin tonë, një territor i madh nga Velipoja në Ksamil po ndërtohet me vila dhe apartamente dhe përdorimi i tij është pothuajse i pakthyeshëm. Nuk bëhet fjalë vetëm për vlerën e tokës sot, por për potencialin ekonomik që ajo mund të prodhonte për dekada, thotë z. Sejamini.
Hoteli mund të ndryshojë operator, markë dhe koncept, por mbetet kapacitet prodhues për turizmin, ndërsa vila e shitur kalon në përdorim privat dhe nuk ka asnjë garanci se do të jetë pjesë e aktivitetit turistik. Për këtë arsye, një nga kostot më të mëdha të mundësisë së humbur është privatizimi ekonomik i territorit.
Toka që mund të prodhonte shërbime, punësim dhe eksporte turistike për shumë vite shndërrohet në pronë private me përdorim të kufizuar, duke humbur përfundimisht mundësitë e zhvillimeve alternativave më fitimprurëse për komunitetet.
Kostoja e mundësisë së humbur bëhet edhe më e rëndësishme kur projektet kanë përfituar status strategjik, procedura të përshpejtuara, tokë shtetërore, lehtësi fiskale apo mbështetje infrastrukturore.
Në rastin e investimeve tona strategjike, shteti ka përdorur burime dhe instrumente publike për të mbështetur projektet. Shembujt tregojnë se përfitimi i realizuar është më i vogël sesa ai që mund të ishte arritur nga i njëjti territor dhe investim.
Për këtë arsye, çdo sipërfaqe e përdorur për vila në vend të hotelerisë përfaqëson edhe një numër vendesh pune të përhershme që ekonomia nuk i merr. Projektet strategjike, ku 76–80% e njësive janë rezidenciale, krijojnë më pak punësim të vazhdueshëm sesa një projekt ku pesha kryesore do t’i takonte hotelerisë.
Shembujt pozitivë për turizmin
“Fafa”, “Rafaelo” dhe “Meliá”, modelet ku hoteli mbetet motori i investimit
Debati mbi investimet strategjike në turizëm është përqendruar kryesisht te vlera e projekteve, sipërfaqet e tokës dhe numri i vilave e apartamenteve që parashikohen të ndërtohen. Përfitimi për ekonominë varet nga ajo që ndodh pasi përfundon ndërtimi, sa dhoma funksionojnë, sa turistë akomodohen, sa punonjës mbahen gjatë vitit dhe sa të ardhura krijohen në mënyrë të përsëritur.
Në këtë këndvështrim, “Fafa Resort”, “Rafaelo Resort” dhe “Meliá Durrës” përfaqësojnë tre shembuj pozitivë të zhvillimit të turizmit hotelier. Dy të parët janë rritur pa u mbështetur te paketa e privilegjeve të statusit strategjik, ndërsa “Meliá” është pjesë e projektit strategjik “San Pietro” me status strategjik.
“Fafa”, rritje graduale pa status strategjik
Rasti i “Fafa Group” është domethënës për debatin mbi nevojën e statusit strategjik. Një projekt i paraqitur nga “Fafa Resort”, me vlerë të deklaruar prej 63.1 milionë eurosh, 550 vende pune dhe 519 dhoma, është renditur nga AIDA në kategorinë e projekteve të investimeve strategjike që nuk u pranuan.
Megjithatë, “Fafa” është zhvilluar gradualisht në një nga operatorët më të mëdhenj hotelierë në vend. Në vitin 2024, grupi operonte shtatë hotele në zonën e Golemit dhe të Kavajës, me rreth 900 dhoma, mbi 1,900 shtretër dhe 480 të punësuar.
Të ardhurat e dy shoqërive kryesore, “Grand Blue Fafa” dhe “Fafa Resort”, arritën së bashku në 1.75 miliardë lekë, me rritje 20% krahasuar me vitin e mëparshëm. “Fafa” ka krijuar një kapacitet të madh të orientuar drejt turizmit masiv dhe paketave të organizuara.
Zona e Durrësit, Golemit dhe Qerretit ishte ndër të parat që zhvilloi modelin e hoteleve me ushqim të përfshirë, të mbështetur te marrëveshjet me agjencitë e mëdha turistike.
“Fafa” nuk është një projekt pa komponent ndërtimi dhe nuk përjashton zhvillimet rezidenciale. Grupi ka marrë leje për një strukturë të re hoteliere dhe rezidenciale në Kryemëdhenj. Megjithatë, baza e biznesit të krijuar deri tani mbetet një portofol hotelesh funksionale dhe jo vetëm shitja e pronave.
Rasti tregon se një operator vendas mund të arrijë madhësi, punësim dhe të ardhura të konsiderueshme edhe pa marrë tokë shtetërore apo status strategjik. Zhvillimi mund të jetë më gradual, por krijon një marrëdhënie më të drejtpërdrejtë ndërmjet investimit dhe performancës në treg.
“Rafaelo”, hoteli që krijoi destinacion në Shëngjin pa status strategjik
“Rafaelo Resort” përfaqëson një tjetër model të zhvillimit gradual të hotelerisë. I vendosur në Shëngjin prej gati dy dekadash, resorti është zgjeruar vit pas viti, duke u mbështetur fillimisht te kërkesa nga Kosova dhe më pas te tregjet e organizuara ndërkombëtare.
Në vitin 2024, “Rafaelo” raportoi rreth 1.2 miliardë lekë të ardhura, me rritje 7.5% në krahasim me vitin e mëparshëm. Resorti kishte 657 dhoma dhe apartamente akomoduese, me kapacitet prej 2,000–2,100 shtretër, duke u renditur si struktura më e madhe në vend sipas numrit të shtretërve.
“Rafaelo” ishte gjithashtu ndër operatorët e parë që zbatoi gjerësisht konceptin “all inclusive” në Shqipëri, i nxitur nga flukset e turistëve nga Kosova. Hotelet në këtë resort kanë përdorur edhe turizmin e konferencave dhe seminareve, duke siguruar rezervime jashtë modelit tradicional të pushimeve familjare.
Ky model ndikoi edhe në pozicionimin e Shëngjinit si destinacion me kapacitete të mëdha. Resorti u bë pikë referimi për agjencitë turistike dhe fluturimet e organizuara, duke nxitur kërkesën edhe për bizneset e tjera të zonës.
“Meliá”, rasti kur statusi strategjik prodhon hoteleri reale
“Meliá Durrës” është shembulli pozitiv brenda skemës së investimeve strategjike. Hoteli është pjesë e kompleksit “San Pietro”, projekt që mori statusin “Investim/Investitor Strategjik, Procedurë e Veçantë” në vitin 2017.
Projekti “San Pietro” u deklarua me vlerë 88 milionë euro, 430 vende pune dhe një kompleks që përfshinte hoteleri me pesë yje, me 470 dhoma, fshat turistik dhe ambiente shërbimi.
Statusi i projektit është shtyrë disa herë. Krahas procedurave të përshpejtuara, investitori ka përfituar të drejtën e përdorimit të zonës së plazhit për 30 vjet dhe ka kërkuar vënien në dispozicion të rreth një hektari pronë shtetërore për funksione rekreative dhe argëtimi.
Në këtë rast, mbështetja shtetërore është shoqëruar me krijimin e një strukture hoteliere të përmasave të mëdha. “Meliá Durrës” ka 470 dhoma dhe, në vitin e dytë të plotë të aktivitetit realizoi rreth 1.7 miliardë lekë të ardhura në vitin 2024, me rritje 41.5% krahasuar me vitin 2023.
Në vitin e parë të plotë të aktivitetit, hoteli kishte raportuar rreth 1.2 miliardë lekë të ardhura dhe 224 milionë lekë fitim, me normë fitimi 18.7%.
“Meliá” është edhe shembulli i përfitimit nga një markë ndërkombëtare. Hyrja e një operatori të njohur krijoi akses në kanalet globale të rezervimeve, standarde menaxhimi, sisteme trajnimi dhe një bazë klientësh që një hotel i pavarur do ta kishte më të vështirë ta ndërtonte.
Në vitin 2024, vetëm këto tri grupe realizuan së bashku rreth 4.65 miliardë lekë të ardhura, 1.75 miliardë lekë “Fafa”, 1.2 miliardë “Rafaelo” dhe rreth 1.7 miliardë Melia, duke arkëtuar edhe miliona euro fitime.
“Fafa” dhe “Rafaelo” tregojnë se statusi strategjik nuk është kusht i domosdoshëm për të krijuar operatorë të mëdhenj turistikë.
“Green Coast”, 250 të punësuar
Zhvillimi i resorteve turistike me vila në pjesën më të bukur të Rivierës shqiptare ka efekt multiplikativ të mundësive të humbura. Rreth katër të pestat e njësive janë prona të destinuara kryesisht për shitje, ndërsa vetëm një e pesta është pjesë e aktivitetit hotelier.
Burimet pohuan se në “Green Coast” janë të punësuar 350 punonjës gjithsej, nga të cilët 200 janë në hotel.
Besohet se efekti në punësim te nënkontraktorët përfshin edhe 600 persona të tjerë, ku pjesa dërrmuese janë të huaj. Struktura e punësimit tregon se kontributin më të madh në punësim e jep hoteli.
Sa më i madh hoteli dhe sa më i gjatë sezoni, aq më shumë vende pune të përhershme krijohen.
